世邦魏理仕：三大新趋势助力成都零售物业市场再升级_太阳城

2019年4月3日，成都 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉公布《2019年第一季度成都房地产市场报告》，要点如下：l新旧动能交错使优质写字楼市场的不确定性减少；打造出国际化营商环境背景下，市场未来将会亲眼更加多优质企业来蓉布局。l零售物业市场有所不同以往，调整提早而至；存量时代下，商业发展三大新趋势助力市场再行升级，而首店经济的培育亦从市场需求末端为市场发展流经强心剂。

l随着电商自建库的逐步交付给，仓储物流市场受到冲击，市场需求替代成行业新的议题。优质写字楼市场第一季度，成都优质写字楼市场供应回落，袭港三个写字楼项目合计大约19万平方米的追加供应，其中还包括天府新区秦皇寺区域首个甲级写字楼中交国际中心的交付给。传统淡季，加之经济发展处新旧动能转换期，季内写字楼市场需求快速增长上升，清净招揽量构建大约15万平方米，同比上升20.3%、环比上升13.3%，其中还包括大约4万平方米的出租面积和约2万平方米的第三方办公运营商的隐性市场需求。

从市场需求末端看，扣减由出租所造成的去化，季内非传统金融、房地产与TMT分列前三大市场需求来源。首先，非传统金融以20.1%的贡献率居住于首位，主要驱动力来自于金融服务类头部企业的大面积扩租和若干优质企业的办公市场需求升级；房地产紧随其后贡献率约19.6%，其中来自于城市综合开发运营的头部企业和内资建筑设计类企业的市场需求尤为活跃；TMT以14.0%的贡献率位列第三，外资及内资头部企业研发部门向二线城市的大大沉降将助力该行业在成都维持活跃。

除此之外，随着消费市场需求的更替，医疗、教育类的办公市场需求也获得更进一步获释，贡献率同比、环比皆明显增加。经济发展正处于新旧动能切换、经济转型的关键阶段，期间新的动能有待培育、传统动能加快调整，继而为成都写字楼市场的市场需求末端带给更加多不确定性。就行业来看，以非传统金融和TMT为代表的新经济企业出租市场需求活跃的同时，亦预示着行业调整所造成的企业退租及办公市场需求降级。

就区域市场来看，上述行业调整亦造成区域展现出分化，季内同属南延线的金融城和大源区域市场的差异化展现出即为印证。明确而言，归功于金融科技产业的政策更有、市场成熟度的提高和产业聚集效应的激化，金融城季内市场需求活跃，沦为TMT企业研发部门等大面积市场需求落户成都或市场产卵移往的选用之地；而大源季内市场需求沉闷，且袭港多宗来自于中小型传统及新兴行业企业的退租或办公市场需求降级。

适当地，成都优质写字楼市场整体空置率环比仅有暴跌0.1个百分点，至季末的23.4%。甲级和乙级写字楼租金的此消彼长使整体租金渐大位，然而所获释的信号不可忽视。季内甲级写字楼平均值租金环比下跌0.3%，主要由金融城持续活跃的市场基本面及东大街部分楼宇在构建低进驻亲率（75%以上）后调整租金策略所致。

然而，乙级写字楼平均值租金环比则暴跌0.1%，这一由上涨转跌的拐点对市场释放出来不稳定性的信号。由此，成都优质写字楼市场平均值租金环比微涨0.1%，报84.0元每平方米每月。二级出租市场方面，随着更加多小规模转租公司入局，全市可转租总面积减至32.9万平方米。

着眼市场需求末端，市中心200-300平方米区间的小面积出租单元取得大力的市场对系统，个别转租公司已构建清盘；而南延线区域由于非传统金融类中小型企业退租较多，区域转租率跌至至73.8%。租金方面，转租公司广泛发售特价房的出租策略，由此全市一、二级出租市场的租金溢价空间更进一步增大。另一方面，牵头办公也迎合市场需求逐步在蓉发售新的企业办公解决方案，例如空间优化及大面积自定义翻新等，整体而言价格和同质化竞争越发白热化。展望未来，2019年成都优质写字楼市场还将步入大约76万的追加供应，主要产于在传统商务区和金融城。

着眼市场需求末端，在打造出国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出有的宜商环境未来将会使成都在国际舞台上的竞争力越发突显，继而更有更加多优质企业尤其是外资企业在蓉布局。然而，考虑到新的经济行业调整及头部企业的强者恒强劲，市场或将意识到更加多优质企业携同大面积出租市场需求入驻成都与部分企业因经营不明确性激化办公市场需求降级或膨胀的异向共存情况。

与此同时，金融、房地产、文化与科技等有所不同行业的互相融合所带给的细分办公市场需求追加点亦未来将会助力成都办公市场需求的更新换代。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：2018年成都优质写字楼市场活跃度攀高，然2019年第一季度市场需求快速增长有所上升。在新的经济发展的背景下，传统与新兴的多维度融合谓之注目。就行业来看，金融、医疗、教育、旅游与高科技产业的融合派生诸多细分市场需求追加点；就办公模式来看，传统行业租户在注目写字楼存量市场的同时，也开始注目与第三方办公运营商合作的轻资产办公新的运营模式。

总体而言，2019年成都优质写字楼市场在供应小高峰的情况下，微观市场的出租市场需求、办公模式亦将再次发生潜移默化的转变。零售物业市场第一季度，坐落于三圣乡板块的伊藤广场开业为市场带给8万平方米的追加供应。伊藤广场是伊藤洋华堂由百货模式改变为购物中心的首个项目，在沿袭日系百货人性化、精细化服务的基础上，亦通过新的运营模式减少了餐饮及体验的业态占到比。然而，弘业百货武侯店却于本季紧店。

由此，提高物业功能性、非常丰富业态用料称得上传统百货重回竞争力的方案。着眼市场需求末端，市场持续活跃。

统计资料层面，全市零售物业市场空置率环比上升0.3个百分点至5.5%；不受核心、次级商圈的夹住，全市购物中心首层平均值租金环比微涨0.2%，报374.2元每平方米每月。国际品牌之后护持成都市场，季内袭港Roger Dubuis和Pomellato入驻国际金融中心；DKNY和Tory Burch进驻万象城等。

同期，潮流品牌维持市场新宠姿态，本季不仅袭港Off-White成都二店、A.P.C西南首店、Palm Angels西南首店入驻仁恒置地广场；亦袭港潮流化运动品牌的持续扩展，如中国李宁入驻大悦城、Champion于王府井购物中心围挡等。随着消费者重返理性，慢时尚品牌跑步前进且呈圆形两极化发展，本季袭港主推基础款和科技的优衣库于龙湖北城天街新的另设店铺，而GAP则重开坐落于成都339的店铺。

此外，互联网基因的品牌之后渗入市场，本季袭港网红茶醉楽楽茶首入成都于国际金融中心围挡；西部首家天猫新零售智慧场馆入驻未来中心；通过互联网平台统合市场需求的新兴健美品牌SuperMonkey入驻仁恒置地广场和悠方购物中心等。统计资料层面，按新设店铺数计，零售、餐饮、体验业态的占比分别为52.9%、32.1%、15.0%。不受去年次级商圈密集开业的项目在品牌人组、空间化学键上给市场带给的参看和随之而来的竞争压力影响，2019年成都零售物业市场有所不同以往，调整提早而至。

在核心商圈，运营成熟期的购物中心凭借对卖场客群特性及流量产于的深度剖析对品牌的化学键展开具象化的二次调整，目的构建空间拟合利用。本季度，国际金融中心调动二、三楼的部分铺位以提高品牌与客群的契合度，如将三楼的施华洛世奇徵至定位为年长时尚的B1楼层并在该铺位引进Tom Ford彩妆作为替代来增大该楼层美妆品类的占比等；而远洋太古里则充份融合自身物业形态的特性和餐饮业态的热度来造就卖场冷区的流量，在西里引进网红精品咖啡品牌%Arabica即为一例。在次级商圈，购物中心通过空缺品类遗缺来更进一步加剧项目定位，从而减少对目标客群的凝聚力。

本季度，前期调整获得市场大力对系统的万象城再接再厉，通过在首层引进Tory Burch、二楼引进DKNY来增大轻奢、潮流的整体占到比；凯德新南对二楼服饰品牌展开大规模的更替，引进多个新的晋年长品牌；而九方购物中心则是增大高区的新兴体验业态占到比，如接续舞会聚会的为首立方、美悦智美荟等，以更有白领客群。品牌创意呈现出模式，争相发售自动贩卖机来守住消费者碎片化时间。品牌的表达意见及所落定的区域随品类的有所不同而各有差异。

玩具及体验类品牌在公共区域或电影院旁成立自动贩卖机，利用玩趣将消费者游憩或等候的时间转化成为收益流，如POP MART和垫娃娃机等；美妆品牌在如卖场进出口等客流量大的公共区域成立自动贩卖机，通过扫码追赠样品来推展宣传新产品，如阿玛尼彩妆、科颜氏等；而珠宝品牌则是在既有店铺旁或同楼层公共区域成立自动贩卖机，利用AR试戴的科技体验唤起消费者的兴趣和出售潜力并与既有店铺构建有益对话，如周大福等。展望未来，2019年成都还将步入逾46万平方米的追加供应，龙湖滨江天街等未来将会开业。

商业研发持续沉降，将近八成追加供应皆坐落于次级商圈。此外，商业产品不断丰富，市场亦将意识到更加多融合TOD或谦和街区项目的呈现出，如天濠万科城市广场等。

总体而言，近两年新旧项目的呈现出与调整使成都零售物业市场明显提档升级，而今逐步踏入阶段性的瓶颈期，如何再次攀高沦为运营商未来的最重要议题。追加项目的运营新创想要和既有项目具象化、淋漓尽致简化的调整方案皆未来将会助力市场构建突破。与此同时，2019年成都市将大力培育首店经济并原作谋求构建年均追加国际首店及世界品牌100个以上的目标，亦未来将会从市场需求末端为成都零售物业发展流经强心剂。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南回应：存量时代下，商业发展三大新趋势将助力成都零售物业市场再行升级。其一，鉴于可开发资源受限，更加多开发商增大商业物业的谦和比例，如街区或设施底商等，通过极具规划性的高效率运营来减少综合体项目整体的资产价值；其二，购物中心传统业态用料规律或将被超越，更好较低零售项目兴起以减少商业项目的客群针对性；其三，随着消费表达意见越发细分，消费升级将从品牌、客单价的横向发展逐步过渡到品类非常丰富度提高的横向发展。仓储物流市场第一季度，成都仓储物流市场袭港安博新的都国际物流港二、三期交付给，为市场带给逾20万平方米的追加供应。

至季末，市场总存量斩350万平方米。季内净招揽量袭港负值，为-21万平方米。毕竟，出租市场需求归落自建库或厂房所造成的退租潮派要驱动，占到比季内总退租面积的73.3%，其中电商及涉及企业合计退租面积高达15万平方米并主要集中于在新都及龙泉园区；而租户因成本考虑到迁往至非标库和租户因业务削减所造成的退租分别占到比季内总退租面积的15.2%和11.5%。

适当地，成都仓储物流市场整体空置率环比大幅度下降11.4个百分点，至季末为18.9%。分区域看，邻近季度末的大面积追加供应及退租潮使新的都园区区域空置率环比大幅度快速增长45.0百分点至季末的51.1%。

租金方面，全市高标库平均值租金环比微跌0.1%，至季末报25.5元每平方米每月。电商、第三方物流和制造业是高标仓储市场的三大支柱市场需求，而今电商市场需求面对更加多不确定性。

一方面，不受网络消费额快速增长上升影响，电商仓储出租市场需求增长速度亦减慢；另一方面，电商企业自给自足创建自身仓配上网络，且多余的原为仓储面积还将投放出租市场，由租户改变为竞争者。上述不确定性短期内将使终端市场需求在出租市场与出租市场上流动、调整，而长年来看或将推展仓储物流市场需求端的结构性改变。

因此，市场需求替代成行业新的议题。值得注意的是，随着消费表达意见多维度演进，仓储物流市场已亲眼诸多市场需求追加点。其一，消费分级趋势越发显著促成众多新的晋电商平台以接入低线城市的沉降市场，此类电商平台发展很快且主要依赖第三方物流已完成仓配上，派生强大的仓储出租市场需求；其二，多元化的消费市场需求派生诸多新兴零售业态或涉及电商平台，如工业餐馆、医药和生鲜等，亦派生仓储出租市场需求。

与此同时，就成都本土仓储物流市场而言，南北布局的电商自建库主仓仍有在同区域配上卫星仓的潜在市场需求以与众不同有所不同类型商品的仓配拒绝，而如大型贸易市场迁往等的城市更新递归亦未来将会唤起来自于本土租户的主动或被动的仓储升级市场需求。综上，市场需求端的结构性改变或将造就供给外侧在仓储设施类型及区域布局上的转变，但对仓储物流市场的可持续发展并无实质影响。

展望未来，2019年成都仓储物流市场还将迎近42万平方米的追加供应。电商自建库影响预计沿袭，全年市场将保持调整基调。

总体而言，成都作为西部物流枢纽的角色将随不断完善的基础设施和持续扩展的高标准仓储版图而稳固，越发成熟期的市场在未来将受到更加多投资者的注目。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟回应：与我们预测的完全一致，电商自建库对高标仓储物流市场的冲击早已显出，由此所造成的空置率及租金波动预计将在一定时期内持续。

然而，归功于天府国际机场的建设及投运、成都国际铁路港的更进一步发展及城镇化进程的加快前进，市场需求末端预计维持活跃，继而使这一市场波动在未来1-2年内逐步弱化。

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